A alienação fiduciária permite que o credor (geralmente uma instituição financeira) realize procedimentos para retomada do imóvel quando há inadimplência do devedor fiduciante. Entretanto, esse procedimento deve seguir rigorosamente todas as exigências legais.

Após ser intimado pessoalmente, o devedor possui prazo para regularizar a situação, realizando o pagamento das parcelas vencidas e encargos previstos. Caso não ocorra a quitação dentro do prazo, o imóvel poderá seguir para leilão.

Contudo, mesmo diante da falta de pagamento inicial, existem situações em que o procedimento pode ser analisado e até questionado judicialmente, especialmente quando há falhas na intimação, irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade ou descumprimento das garantias previstas em lei.

Dependendo da fase em que o procedimento se encontra, pode haver possibilidade de regularização do débito ou discussão judicial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já analisou situações envolvendo a possibilidade de purgação da mora e os limites para regularização antes da consolidação definitiva da propriedade.

Por isso, cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando:

• se houve intimação válida do devedor;

• se os prazos legais foram respeitados;

• se houve consolidação da propriedade pelo credor;

• se o leilão ocorreu de forma regular;

• se existem vícios que possam comprometer o procedimento.

A ausência de intimação pessoal adequada pode representar uma violação ao direito de defesa do devedor. Nesses casos, pode ser possível buscar judicialmente a suspensão do leilão ou a anulação dos atos realizados, conforme as circunstâncias do caso concreto. 

A permanência no imóvel após o leilão não gera direitos ao ocupante; caracteriza esbulho possessório e sujeita o ocupante ao despejo forçado, à cobrança de taxa de ocupação pelo tempo de permanência indevida e à responsabilidade por perdas e danos, visto que o arrematante, após o registro da carta de arrematação, detém o direito pleno de reaver a posse direta do bem. 

A penhora ou qualquer outra medida judicial sobre um imóvel ou bem pode causar grande preocupação, principalmente quando a pessoa atingida não faz parte do processo ou não possui relação com a dívida discutida.

Nessas situações, a legislação prevê os Embargos de Terceiro, uma medida judicial destinada a proteger o patrimônio e a posse daquele que sofre uma constrição indevida.

De acordo com o artigo 674 do Código de Processo Civil, aquele que não é parte no processo, mas sofre restrição sobre um bem que possui ou sobre o qual exerce algum direito incompatível com a medida judicial, pode buscar a liberação do patrimônio por meio dessa ação.

A proteção não é exclusiva do proprietário registrado. Também pode ser utilizada por quem exerce a posse ou possui um direito legítimo sobre o bem, como:

• possuidor direto, como locatário, comodatário ou arrendatário, quando a medida judicial atingir sua posse;

• possuidor indireto, quando mantém vínculo jurídico que lhe garante poderes sobre o imóvel;

• proprietário, inclusive o proprietário fiduciário;

• pessoa que possui direitos decorrentes de contrato ou negócio jurídico que sejam incompatíveis com a constrição realizada.

Sim. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, a proteção da posse adquirida.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 84:

"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

Isso significa que o comprador de um imóvel, inclusive aquele que adquiriu uma unidade em construção ou um imóvel na planta, pode buscar proteção judicial quando o bem é atingido por uma dívida ou procedimento judicial relacionado a outra pessoa.